2022投资房地产(2022年,房地产的变和不变:2022年投资策略)

2022年,房地产市场的经济支柱地位不变,政策稳定市场的意图不变,但政策的内容较之历史有变化,行业的竞争格局有变化,行业集中度可能开始下降。2022年,按揭利率和贷款利率对房地产需求的决定性作用不变,预计从销售到投资的复苏链条不变。

房地产行业的支柱产业地位不变,调控促进房地产市场健康发展的主要意图也不变

土地出让金在政府性基金收入中的地位难以改变,房地产行业对上下游产业的拉动作用难被替代,不动产资产价值稳定对金融体系的意义不容忽视。很长时间,政策的意图仍主要是稳定房地产市场,稳房价、稳地价、稳投资、避免房地产开发企业出现群体风险,避免产业链出现需求大幅下降。

房地产需求的主要影响因素不变,从销售到投资的市场复苏链条不变。

我们认为,房地产需求的短期决定因素,仍然是按揭贷款的发放速度和利率。我们相信在加大投放按揭贷款的推动之下,2022年3月房屋交易市场有望迎来复苏。随之而来,则是土地交易市场的活跃,并购市场的复苏,开发投资热情的提升和产业链风险的化解。

和历史不同,政策的重心以金融政策为主,金融政策又带来企业融资体系的剧变,继而推动行业竞争格局变化,行业集中度由此开始下降。

税收政策缺乏放松空间,限购不能轻易调整,金融政策可能成为本轮托底的核心手段。一些企业资产负债表深层次问题的暴露,2015年以来地产信用债的蜜月期预计结束,融资重心将重回项目层面。加上风险处置过程中属地负责的原则,深耕本地区域的企业竞争力有所抬升。我们预计,Top20房企市占率将下降。

并购市场重心变化,逐渐升温。

政策鼓励优秀房企并购困难房企项目,预计项目转让将逐渐增多,最初的案例多为持有物业。轻资产的并购在2022年可能更为活跃,产业链较之开发活动本身更具规模经济效应。

风险提示:

开发企业报表盈利能力下降的风险,市场不能如期恢复的风险。

投资建议:

我们认为,在信用债退潮的阶段,总部仍保有持续较低成本净增加主体债务,是全国化企业保持竞争力的关键。当然,一些聚焦区域的公司专心深耕,也有望获得成长。我们看好具备一定的销售成长性,盈利能力较为稳健,新业务有一定价值的企业,推荐保利地产,万科A,招商蛇口,金地集团,滨江集团、龙湖集团、华润置地等。

原创文章,作者:王多乐,如若转载,请注明出处:https://www.zhufenghao.com/post/1475.html

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